Можно ли продать квартиру в ипотеке: 3 способа, согласие банка и НДФЛ при владении меньше 5 лет

Почему без банка не обойтись

Ипотечная квартира в залоге у банка до полного погашения кредита. Статья 37 закона «Об ипотеке» прямо говорит: заложенное имущество можно продать, подарить или обменять только с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иного. На практике это работает так: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к покупателю без разрешения банка.

Банки соглашаются на продажу в двух случаях: по итогу сделки долг закрывается полностью либо его берёт на себя покупатель. Второе обязательное условие: расчёты проходят через ипотечный банк продавца, чтобы кредитор видел, что деньги дошли до погашения. Цена продажи при этом не может быть меньше остатка долга: если квартира подешевела и выручки не хватает, договориться с банком почти невозможно.

С 2024 года у заёмщика-физлица есть ещё один рычаг: статья 37.1 закона об ипотеке. Заёмщик подаёт банку заявление о самостоятельной реализации жилья, банк в ответ называет минимальную цену, равную остатку долга, и на продажу с регистрацией и погашением отводится четыре месяца. Это выход для тех, кто перестал справляться с платежами и хочет продать квартиру сам, а не ждать взыскания через суд.

Три способа продажи

Способ 1. Покупатель с живыми деньгами

Самый простой вариант. Стороны при участии банка подписывают договор купли-продажи, где прописывают цену и порядок расчётов. Покупатель кладёт деньги на счёт эскроу, аккредитив, номинальный счёт или в ячейку; часто используют два аккредитива, чтобы сразу разделить сумму банка и сумму продавца. После регистрации в Росреестре банк получает деньги на погашение, закрывает кредит и снимает залог, продавец забирает остаток.

Способ 2. Банк переоформляет кредит на покупателя

Подходит, когда у покупателя нет всей суммы и он сам собирается брать ипотеку. Банк проверяет только нового заёмщика, квартиру повторно оценивать не нужно, поэтому сделка проходит быстро. Если ставки с момента выдачи кредита выросли, покупатель получает старую низкую ставку, это серьёзный плюс. Минус: вместе с долгом к нему переходят штрафы и пени, если продавец задерживал платежи. Перед сделкой попросите продавца показать свежую кредитную историю и уточните в банке, нет ли просрочек.

Если покупатель хочет кредитоваться в другом банке, готовьтесь к сложностям: многие банки вообще не выдают ипотеку на жильё в залоге у другого кредитора.

Способ 3. Погасить ипотеку до продажи

Единственный способ продать квартиру, когда банк против. Продавец закрывает кредит своими деньгами или за счёт аванса покупателя, получает закладную и справку о погашении, снимает залог в Росреестре и продаёт уже свободную квартиру. О досрочном погашении банк нужно уведомить не менее чем за 30 дней, хотя многие сокращают этот срок. Плюс для продавца: при досрочном погашении он вправе отказаться от страховки и вернуть часть её стоимости.

Для покупателя это самая опасная схема. После снятия залога продавец может передумать, а приставы вправе арестовать квартиру за его другие долги. Соглашаться стоит, только если остаток ипотеки невелик и сравним с обычным авансом. Сумму платежей и остаток долга удобно прикинуть в ипотечном калькуляторе.

Налог с продажи

Продажа ипотечной квартиры для налоговой ничем не отличается от обычной. НДФЛ не платится, если квартира была в собственности не меньше минимального срока: по общему правилу это пять лет. Три года достаточно, когда жильё единственное, получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору ренты. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет освобождены от налога независимо от срока, если в тот же год или до 30 апреля следующего купили жильё больше по площади или кадастровой стоимости, а проданная квартира стоила по кадастру не дороже 50 млн рублей.

Если срок не выдержан, облагаемый доход можно уменьшить одним из двух способов: на вычет до 1 000 000 рублей за год или на документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Второй вариант почти всегда выгоднее при продаже ипотечного жилья: цена покупки обычно сопоставима с ценой продажи, и налог получается небольшим или нулевым. Посчитать сумму можно в калькуляторе НДФЛ, а если при этом покупаете новое жильё, не забудьте про вычет за квартиру.

Лайфхаки

• Начинайте с визита в банк, а не с поиска покупателя. Узнайте, какие схемы он проводит, какие документы нужны и за сколько дней подавать уведомление о досрочном погашении.
• Сравните цену с остатком долга. Если выручка не покрывает кредит, банк сделку не одобрит, придётся доплачивать разницу своими деньгами.
• Делите расчёты на два аккредитива или две ячейки, чтобы банк и продавец получили свои доли одновременно, без промежуточных переводов.
• Покупателю: аванс на погашение ипотеки переводите напрямую на кредитный счёт продавца. Так деньги точно дойдут до банка, и у вас будет доказательство платежа.
• Сохраняйте договор покупки и платёжные документы. Они понадобятся, чтобы уменьшить НДФЛ на расходы вместо вычета в 1 млн рублей.